城投装资产，这些资产评估方法用得上!

(一)评估方法介绍

根据《资产评估准则—基本准则》，资产评估的基本方法有三种，即资产基础法、市场法和收益法。

1.资产基础法是指在合理评估企业各项资产价值和负债的基础上确定评估对象价值的评估思路。

2.市场法是指将评估对象与参考企业、在市场上已有交易案例的企业、股东权益、证券等权益性资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。

3.收益法指通过被评估企业预期收益折现以确定评估对象价值的评估思路。

（二）评估方法的选择

市场法是指将评估对象与在市场上已有交易案例的相类似可比资产进行比较以确定评估对象价值的评估思路。需要在目前国内资本市场的公开资料中找到在相同经济行为下的同类资产交易案例。

收益法是指通过估测评估对象可以带来的未来预期收益的现值来判断评估对象价值的一种评估方法。它符合资产评估中将利求本的评估思路，即采用收益资本化或折现的途径及其方法来判断和估算评估对象的价值。

资产基础法是指在合理委估的各项资产价值和负债基础上确定评估对象价值的一种评估方法。需所提供的委估范围内的全部资产及负债的资料。

各类资产及负债涉及到的评估方法如下：

（一）流动资产

1.货币资金：包括现金、银行存款、其他货币资金。

对于币种为人民币的货币资金，以核实后的账面价值为评估值。

对于外币，根据外币金额乘以评估基准日的汇率确认评估值。

2．应收账款

评估人员通过审核相关账簿及原始凭证，发现没有出现债务人破产、倒闭、死亡、失踪或其他不可抗力而导致的坏账，经分析，为关联方往来等，有充分理由相信全部能收回，评估风险损失为0%。应收账款评估值按账面值确认。

3.预付账款

评估人员查阅并收集了相关合同，了解了评估基准日至评估现场作业日期间已接受的服务和收到的货物情况。预付账款多数为近一年发生，客户信誉较好均能收回相应的资产或获得相应的权利的项目，评估值按核实后的账面值确认。

4.其他应收款

对其他应收款的评估，评估人员在对其他应收款项核实无误的基础上，核算的内容为应收的海关进口设备保证金、职工临时借款、备用金、办公室租赁押金等。

评估人员通过查阅账簿，在进行经济内容和账龄分析的基础上，对大额款项进行了函证，并了解其发生时间、欠款形成原因及单位清欠情况、欠债人资金、信用、经营管理状况，具体分析后对各项应收款收回的可能性进行判断。经分析，对关联方往来等有充分理由相信全部能收回，评估风险损失为0%。应收账款评估值按账面值确认。

5.存货

各类存货具体评估方法如下：

1）材料采购（在途物资）

评估人员核查了采购材料的供货合同及采购清单，证实账面价值构成准确，成本结转合理，账面价值反映了实际成本。按核实后的账面值确定评估值。

2）原材料

原材料账面值由购买价和合理费用构成，原材料为近期购入，周转较快，随用随购买，其账面价格与市场价基本相符。按核实后的账面值确定评估值。

3）在库周转材料

对于在库周转材料，首先是抽查盘点，根据盘点结果调整其实物量，并了解存货质量。评估人员经过调查发现，部分在库周转材料为XX汽车集团股份有限公司投资转入，其余为企业近期购入。对于投资转入的材料，评估人员查询了材料的市场价，根据材料已使用年限和剩余使用年限来确定成新率，通过重置成本法确定评估值；对于企业近期购入的在库周转材料，评估人员查阅并取得了企业近期购买该材料的财务凭证，其账面价格与市场价基本相符，按核实后的账面值确定评估值。

4）产成品

产成品主要是为生产汽车而购入的汽车配件如搁脚板、后视镜壳、尾灯罩等。企业在产成品核算，实际是原材料，近期购入。在核实的基础上，评估人员查阅并取得了企业近期购买该产品的财务凭证，按核实后的账面值确定评估值。

5)在产品（自制半成品）

在产品（自制半成品）系企业正在制造尚未完工的在产品。在核实的基础上，经分析调研发现，在产品生产周期较短，成本升降变化不大，成本结转及时完整，金额准确。以核实后的账面值确认评估值

6)发出商品

发出商品为销售的分期收款产品。经分析调研发现，由于企业成立时间较短，主营产品还没有开始销售，近2年的财务报表数据不能真实反映企业产品的经营信息，难以以售价为基础确定评估值。故本次按核实后的账面值确定评估值。

非流动资产

1.固定资产

1）房屋建筑物

根据搜集的建筑工程资料和竣工结算资料，以建筑物工程量套用现行定额标准和计取前期及其他费用，按合理建设期同期的贷款利率等计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。重置成本法

计算公式如下：评估值＝重置全价×成新率

其他建筑物是在实地勘察的基础上，以类比的方法，综合考虑各项评估要素，确定重置单价并计算重置全价从而得出评估值。

（1）重置全价的确定

重置全价＝建筑安装工程造价＋前期及其它费用＋资金成本

①建筑安装工程造价

采用类似工程经济指标，按照建筑物工程量，套用定额所规定的工料机消耗量计算出定额直接费，再用评估基准日取费费率及材料价格进行取费计算得出各分项工程造价，汇总后得出建筑安装工程造价。

②工程前期及其它费用包括：当地地方政府规定收取的建设费用及建设单位为建设工程而投入的除建筑造价外的其它费用两个部分。

③资金成本：资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按基准日中国人民银行规定标准计算，工期按建设正常情况周期计算，并按均匀投入考虑：

资金成本=(工程建安造价+前期及其它费用)合理工期贷款利息50%

（2）成新率的确定

建筑物成新率的确定，采用理论成新率和勘察成新率两种方法计算，经加权平均得出成新率。

理论成新率=（1-已使用年限〔经济使用年限）100%

勘察成新率由评估人员现场实地勘察考评打分评定。

综合成新率=勘察成新率0.6＋理论成新率0.4

（3）评估值的确定：评估值＝重置全价×综合成新率

2）设备类资产

根据本次评估目的，按照持续使用原则，以市场价格为依据，结合委估设备的特点、收集资料情况及本次评估所对应的经济行为，主要采用重置成本法进行评估。

评估值=重置全价×成新率

(一)重置全价的确定

1、国产机器设备重置全价的确定

重置全价=设备购置价格(不含税价)+运杂费+安装调试费+基础费+前期费及其他费用+资金成本

①购置价

主要通过向生产厂家或贸易公司询价、参照《2012机电产品报价手册》等价格资料，以及参考近期同类设备的合同价格确定；对少数未能查询到购置价的设备，采用同年代、同类别设备的价格变动率推算确定购置价。

②运杂费

根据设备生产销售企业与各设备使用单位的运距、设备体积大小

(能否集装箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。

运杂费=购置价×运杂费率

③安装调试费

首先查询专用设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试，如果不包含，则根据设备安装的复杂程度和技术要求高低，分别对不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或评估人员调查了解企业设备实际安装调试费用综合确定。对小型、无须安装的设备，不考虑安装调试费。

安装调试费=设备购置价×安装调试费率

④设备基础费

评估人员参考不同专业性质的生产设备按不同行业规定的取费标准确定，或者调查了解企业实际设备基础费用水平确定。若设备基础费已经含在土建工程中则在设备评估中不与考虑。

⑤工程建设前期及其它费

参照国家、地方及行业有关收费规定，取前期费及其它费用。

⑥资金成本

考虑到委估的机器设备是企业筹建至投产系列设备，其生产能力受企业整体设备的投产运行制约，所以将其购臵到运行的周期比照企业整体工程建设周期计算其建设工期，采用本次评估基准日贷款利率，资金成本按均匀投入计取。

资金成本=(设备购置价格+运杂费+安装调试费+其他费用)×贷款利率×工期1/2

2、电子设备的重置全价

对电子设备，首先通过查阅《2013年中国机电产品报价手册》及“太平洋电脑网”等行情的价格确定电子设备的重置成本；对市场、生产厂家询价和查阅相关价格资料都无法获得购置价格的设备，则采用类比法通过以上途径查询类似设备的购置价并根据设备差异进行修正后确定。

3、车辆重置成本的确定

对于车辆以经过比较后合理的评估基准日的市场购置价加计车辆购置税和其他合理的费用(如牌照费)来确定其重置全价。

其基本计算公式为:

重置全价=车辆购置价+车辆购置税+车辆的其他费用

式中：车辆购置税按现行税法参照现行法律法规计算

（三）成新率的确定

1、机器设备成新率

(1)对主要生产设备、关键重要设备，分别采用年限法和现场勘察法（分析打分法）进行测算，然后根据实际情况将两种方法的测算结果取适当权重测定综合成新率来确定委估对象的成新率。

①年限法成新率公式如下：

年限法成新率=（经济寿命年限一已使用年限）/经济寿命年限×100%或；年限法成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%

②现场勘察法，是综合分析设备各部分在设备中所占的权重，确定设备各部分的标准分，再根据各部分实际技术状况确定设备各部分的评估分。最后加总，确定设备的勘察成新率，现场勘察法成新率公式如下:

现场勘察法成新率=Σ各部位得分×100%

③综合成新率=年限法成新率×40%+现场勘察法成新率×60%

(2)对一般价值量小的通用设备，以年限法为基础，结合现场勘查情况综合确定成新率。对于逾龄设备根据设备继续使用原则，测算其尚可使用年限，计算成新率。通常计算公式为:设备成新率=尚可使用年限/（尚可使用年限+已使用年限）×100%

2、电子设备成新率

电子设备由于价值量小且属于通用没备，主要采用年限法确定成新率。其计算公式同机器设备年限法成新率计算的公式。

3、车辆成新率

采用综合成新率。

综合成新率=理论成新率×40%+观察法成新率×60%

(1)理论成新率为行驶里程法，根据2013年5月1日实行的《机动车强制报废标准规定》，采用以下公式计算:

行驶里程成新率=（规定行驶里程-已行驶里程）/规定行驶里程×100%

(2)观察法成新率，是根据对车辆的现场技术检测和观察，结合车辆的外观成色、实际技术状况、能源消耗情况、车辆原始制造质量和车祸情况等统计资料，结合评估人员了解车辆管理人员和司机的意见，经综合分析车辆各部分在车辆中所占的权重（价值组成）确定车辆各部分成新率的理论分，再根据各部分实际技术状况确定车辆各部分成新率的实评分，最后加总确定车辆的观察法成新率。

(3)根据理论成新率和观察法成新率确定综合成新率。

4、房屋建筑物

委估房屋建筑物为自用，并不能单独产生收益不适宜运用收益法进行评估，而同类房屋建筑物的市场交易较少难以找到合适案例，故亦不适宜运用市场法进行评估，故本次评估采用重置成本法。

计算公式为:评估值=重置全价×成新率

(1)重置全价的确定

房屋建筑物的重置全价包括三部分:综合造价、前期费用及其他费用、资金成本。

1、综合造价

根据我们实地对委估房屋建筑结构特征的勘察了解，采用与评估项目结构特征、建筑面（体）积、层数、层高和装修标准等类似的工程近期预（决）算工程，进行类比调整差异因素求取综合造价。

对于评估项目与典型工程的差异因素调整系数主要参考《资产评估常用数据与参数手册》第二版中的有关参数术确定。

2、前期费用及其他费用:

前期费用及共他费用包括①按工程比例收取的工程勘察设计费、工程建设监理费、建设单位管理费；②按建筑面积收取的防空地下室异地建设费、发展墙体材料专项费用、白蚁防治费。

3、资金成本

本次评估资金成本按建筑工程合理工期计算。即建筑物正常建设工期内占用资金的筹资成本或资金机会成本，以综合造价和前期费用及其他费用之和为基数，假定房屋建筑物重新建造时其资金投入为均匀投入，资金利息率按中国人民银行公布的银行现行贷款利率进行计算。

(2)成新率的确定

房屋建筑物成新率采用打分法和年限法两种方法进行测定，然后将两种方法测算结果取权重测定的综合成新率确定委估对象的成新率。

1、打分法:

依据房屋建筑物的地基基础、承重构件、墙体、屋面、楼地面等结构部分，内外墙面，门窗、天棚等装修部分及水、暖、电、卫等设备部分各占建筑物造价比重确定具标准分值，再结合现场勘查实际状况并打分，根据此分值确定整个建筑物的完好分值率。其计算公式为：成新率=结构部分合计得分×结构部分权重+装修部分合计得分×装修部分权重十设备部分合计得分×设各部分权重

2、年限法:

根据房屋建筑物的耐用年限和尚可使用年限来确定房屋建筑物的成新率，其计算公式如下:成新率=尚可使用年限/耐用年限×100%

（四）、无形资产—土地使用权

2013年通过招拍挂方式出让工业用地比较频繁，市场比较法所需的资料比较齐全，评估人员认真分析所掌握的资料，并结合评估对象的特点及本次评估目的，对土地使用权采用市场比较法进行评估。

市场比较法是在评估待估宗地价格时，根据替代原则，将待估宗地与在较近时期内已发生交易的类似宗地实例过行对照比较，并依据后者已知的价格，参照该地产的交易情况、期日、区域及个别因素等差别，修正得出待估宗地在评估时日地价的方法。基本公式为:

土地比准价格=可比案例交易价格×交易情况修正系数×交易期日修止系数×区城因素修正系效×个别因素修正系数

宗地平均单价=（案例A+案例B+案例C）/3宗地评估值=宗地平均单价×面积

（五）、递延所得税资产

递延所得税资产是被评估单位对于按会计制度要求计提的坏账准备所确认的由于时间性差异产生的影响所得税的金额。

评估中首先对计提的合理性、递延所得税核算方法、适用税宰、权益期限等进行核实，判析未来能否实现对所得税的抵扣；然后按评估要求对所涉及的债权类资产据实进行评估，对坏账准备按零值处理；再后将评估结果与账面原金额进行比较，以评估所确定的风险损失对递延所得税资产的账面记录予以调整，从而得出评估值。